如果你在一两年前申请了抵押贷款，你很有可能会打开百威啤酒来庆祝你的惊人成就利率。
快进到今天，住房贷款更便宜了。在撰写本文时，30年期抵押贷款的平均利率在3%以下，这在10年前似乎是不可想象的。如果你像许多房主一样，这可能会让你想:我现在应该为我的抵押贷款再融资吗?
虽然把现有的住房贷款换成利率更低的贷款似乎很容易，但专家说，就像那些伪装的机器人一样，抵押贷款再融资比表面上看起来的要复杂得多。因为每当你进行再融资时，你都必须支付大量的成本，你必须看看从长远来看，较低的月供是否能弥补这一损失。但并不是所有情况都是这样。以下是你需要知道的。
抵押贷款再融资还是不再融资?
这确实是个问题。现在再融资很可能会让你获得较低利率的贷款，特别是如果你的FICO分数处于良好或优秀的领域。但是，遗憾的是，当你再融资时，你为最初的抵押贷款支付的许多相同的结算成本再次攀升。
你可能会遇到的支出包括:包括抵押贷款承销和处理成本的贷款发起费用，所有权服务费，以及财产的最新评估费用。根据你的贷款情况，你可能会支付预付利息或“积分”。
根据抵押贷款巨头房地美在美国，全国的平均成交成本约为5,000美元。根据贷款金额和其他因素的不同，这些数字可能会有很大的变化，但在大多数情况下，它们都足以影响你的决定。
那么，什么时候利用较低的抵押贷款利率才有意义呢?不幸的是，对于不喜欢数学的人来说，这需要做一点代数运算来计算你的抵押贷款付款的减少是否满足或超过你预先产生的成本。底线是:你应该计划住在你的房子里，至少只要它能让你的结帐费收支平衡。
金融服务公司的高级理财规划师马拉·钱伯斯说:“与房主预计在房子里居住的年数相比，盈亏平衡所需的年数之间的差距越大，再融资就越有利。白金汉顾问俄亥俄州代顿市。
例如，一项抵押贷款将在15年内以每月2000美元(不包括托管)的价格还清，可以再融资为每月1800美元的15年期新贷款。如果交易成本总计3200美元，盈亏平衡需要16个月。
然而，借款人经常犯的一个错误是比较不同期限的抵押贷款的月还款额。如果你目前的贷款只剩下10年，然后再融资成30年的抵押贷款，将你的还款时间延长20年，你的盈亏平衡点看起来比实际要快。
因此，钱伯斯建议，即使还款日期实际上要晚一些，也要使用与当前贷款相同的月数来计算再融资利率的月供。这样，你就得到了一个真正的苹果对苹果的比较。
兑现你的股权
当然，获得较低的利率并不是你考虑重做抵押贷款的唯一原因。房主可能会决定他们想要一个不同的贷款期限，例如，用15年的贷款取代30年的抵押贷款。或者他们可能更喜欢不同类型的贷款，比如用固定利率的产品替代浮动利率的产品。
另一个受欢迎的选择是:进行套现再融资，即你拿出一笔新的、更大的贷款，以获得一些额外的美元。虽然在利率如此诱人的情况下，把你的房子用作ATM机似乎是一个简单的决定，但之后你可能会看到更高的月供，这可能会阻碍你实现其他财务目标。
韦斯利·斯蒂恩是弗吉尼亚州阿灵顿市的一名收费规划师，他警告说，不仅是那些把钱带到最近的梅赛德斯经销店的夫妇会陷入陷阱，那些好心的借款人也会用这笔钱偿还信用卡债务，结果却有了新的余额。“他们还没有解决根本问题，”他说。
斯蒂恩建议，与其一次性利用你的资产，不如把再融资纳入一个整体战略，让你更接近你的长期财务目标。如果你没有远离债务的计划，将股权转换为现金是一个危险的游戏。
一些抵押贷款再融资技巧要记住
申请抵押贷款再融资并不是你一开始就想做的事情，至少如果你想争取到最好的交易的话。要做到这一点，你需要有一个游戏计划。
关键之一就是把握好时机。例如，钱伯斯建议在换工作之前进行再融资，这样你就可以证明你有稳定的工作经历，让贷款人对你的还款能力感到放心。
她还提倡让你的信用评分处于最佳状态，这可能需要几周甚至几个月的基础工作。在你申请贷款之前，从TransUnion, Equifax和Experian这三个机构查看你的信用报告，并处理任何可能错误地出现在那里的负面信息。
您还需要关注FICO往往很重要的领域。钱伯斯说:“在申请抵押贷款之前，通过还清信用卡余额和每月及时偿还债务来提高你的分数。”
就像任何大的购买一样——没有比新的抵押贷款更大的了——关键之一是货比三家。斯蒂恩建议至少联系两家贷款机构，无论是知名的抵押贷款公司还是当地的信用合作社，以确保你得到了最好的交易。
像LendingTree这样的网站提供了一种快速分析多种贷款优惠的方法，尽管斯蒂恩建议一个不太可能进行比较购物的地方:好市多(Costco)。是的,那好市多。批发商的mortgage-shopping服务对会员的交易费用进行了限制——高级会员的交易费用不超过250美元，金星会员的交易费用不超过550美元。现在不是千方百计的时候。
任何有信誉的贷方都会提供三页的贷款贷款估计这几乎概括了你需要知道的所有关键内容，比如利率、月供、你必须支付的完整交易费用清单，以及他们想让你支付的任何积分。
请记住，一个贷款人可能有较低的利率，但较高的成交成本相比，另一个报价。斯蒂恩说，从长远来看，你要把所有这些因素都考虑进去，决定哪一种选择更划算。
虽然无论你选择哪家银行，你都要支付相同金额的房产税，但在诸如发放费等项目上，没有什么是固定不变的，贷款方通常会按贷款金额的一定比例分担这笔费用。如果其中任何一项费用与其他费用相比显得不正常，那么可能是时候温习一下你的谈判技巧了。在这个过程中，你可能会为自己省下几块钱。
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